不動産レポート　BURJ ROYALE

今回の不動産レポートは、ダウンタウンにある、BURJ ROYALEです。

私がお客様にご案内する際に一番重要視していることは何よりも資産の安全性です。

安全な資産は「金」に代表されるように、他には替えが効かない希少性にあると思っています。

それは、不動産でいうと最高の立地ということに置き換えられるのではないでしょうか。

新しく人気な物件は、より新しい物件にトレンドは移り変わります。

ラグジュアリーな物件も、ラグジュアリーの定義すら世の中の定義で変わります。

しかし、立地は変わりません。

当たり前のことですが、不動産にとって立地は最重要と考えて間違いないと思います。

ドバイのエリアでいうと、ダウンタウンはエリアとして、最高のエリアと言って間違いないと思います。

世界一の高さを誇るブルジュカリファや、世界一の大きさのドバイモール、世界一の噴水ショーに代表される、ドバイの最大の観光スポットです。

また、それを取り囲むように、DIFCという中東最大の金融特区や、ビジネスベイというドバイ最大のビジネス街を有しています。

観光需要、生活の為の居住需要、どちらの需要も常に高い立地だからです。

ダウンタウンの中でこの物件が良いと思う理由

理由その１

「ブルジュカリファを正面から見ることができる」からです。

ブルジュカリファの正面というのは非常に重要なポイントで、正面だけがライティングショーが行われるからです。

勿論、必然的に世界最大の噴水ショーの眺めも最高の立地ということになります。

ブルジュカリファとの間には、低層のショッピングモールや、低層住宅があるだけなので、将来にわたって最高の眺めが確約されています。

現状立地的に、この建物よりも良い立地なのは「Address Downtown」のみですが、こちらは、ホテルアパートメントなので、管理費も高く、物件価格も高いので、私はこちらの物件の方が、安全な運用が期待できると思います。

理由その２

「資産価値と収益性のバランスでコスパが良い」からです。

通常、資産価値が高い物件は利回りが下がります。

良い物件ほど値下がりリスクや、将来の値上がり期待が高いので、その期待値が価格に織り込まれるからです。

この理論でいうと、この物件は先ほど話した通り、資産価値が高いので、利回りが低くても良いのですが、現状の取引事例を見ると、まだまだ割安感があり、実質利回りも4.2％程度で推移しています。

気になる点

不安な点が０ではありません。

この物件は、ダウンタウンの一番内側の通りの、Rashid Blvd通りに面していません。

一本外側の、Khalifa Blvd通りに面しています。

Rashid Blvd通りは、レストランやカフェなどが通り沿いにあり、夜は毎日、装飾された電灯が点灯するなど、人通りも多い華やかな通りとなります。

Khalifa Blvd通りは、観光客が歩くような場所ではなく、住んでいる人が往来するような場所になっています。

よって、部屋からの眺めは最高ですが、足元の街並みでは負ける建物が沢山あるのも事実です。

この点はマイナスポイントとして知っておいて頂きたい事実です。

価格に関して

（平均で表現・為替AED＝４０円）

１BED ROOM

ブルジュカリファ向きの部屋が無いので、お勧めしません。

２BED ROOM

（ブルジュカリファ向きの高層の部屋）

AED4,600,000（1億8400万円）※坪単価：697万円/坪

賃料はAED210,000（840万円/年）

管理費引きの利回りは4.2％程度