不動産レポート　Address Opera編

2024年３月から引き渡しが行われている、新しい物件です。
ドバイで最も大きいデベロッパーのエマール社の「アドレス」ブランドで開発されたサービスアパートメントです。
同社の人気もアドレスの人気も高いので、投資物件として良い条件となっています。

立地に関して
世界一高い建物のブルジュカリファに近接していて、部屋によっては、世界一大きい噴水ショーも眺めることができます。ダウンタウンの中心部の一番内側を周回する、ブルバード通りに面し、かつ内側に位置しているので、今後の供給物件は土地の問題から、本当に限定的な点も良い点だと思います。

部屋に関して
サービスアパートなので、家具付きで、ハウスキーピングなども依頼することができるので、富裕層のホテルライクな住まいを求める傾向に合致しています。
部屋からの眺めも良いのですが、昨今の傾向で部屋の面積は小さくなってきており、窮屈に感じる人もいると思いまます。
建具や、仕上げ材の品質に関しては、ものすごく豪華とは言えませんが、賃料帯と合致しているので問題ないと思います。

共用部に関して
一泊貸しなどの、通常のホテル機能は無いですが、１階にはカフェなども併設されて、レセプションの豪華さも十分なものです。プールは目の前にブルジュカリファが見える絶好の位置です。ジムや入居者用のラウンジもあり、一般の物件とは差別化できています。

価格に関して（直近半年間の成約事例）
２BEDのお部屋タイプで、ブルジュハリファが見える部屋は６M（2.4億円）程度で取引されています。反対側の眺めの部屋は4M（1.6億円）ー4.5M（1.8億円）で取引されています。
売買取引数ではブルジュカリファが見える部屋の数が圧倒的に少ないので、希少性もあります。
賃料に関しては、250K(1000万円)ー420K(1680万円）で取引されています。
ブルジュカリファが見える部屋の管理費などを差し引いた利回りは、5.9％前後、
見えない側の部屋の差し引き後の利回りは、5.1％
利回りとしては非常に良い物件となっています。

近隣事例と比較して
通りの内側で同じく最近完成した物件で同エマール社の開発物件ACTという物件があります。こちらはサービス機能のない、通常の賃貸住宅です。

同物件の管理費引き後の利回りを直近半年間のレコードを見ながら算出すると、4.9％となっていました。ダウンタウンのこの立地は資産性も高く利回り５％でも高いと思うので、ACTが低いのではなく、アドレスオペラが高いのだと思います。

投資すべきかについて
ドバイを将来にわたって少々する建物の、ブルジュカリファに隣接している建物なので、資産性は良いと思います。
懸念点は管理費です、通常物件の2倍コストが面積単価に掛かってきます。よって、安いからという事で、ブルジュカリファが見れない部屋を選ぶと、管理費は同額なので、賃料から差し引く管理費の割合が高いので、利回りは低下してします。また、上記の賃料や価格は直近半年間の数字を参考にしていますが、ブルジュカリファが見える部屋の方は、取引事例が少ないので、希少性があるという事ですが、その価格で買う人の数も多くないという流動性の低さとも言えます。

また、ダウンタウンで私が注目しているポイントで、ドバイモールに直結しているかという点です。夏は非常に暑い国なので、外を歩いてモールに出かけるなどが不可能です。その点で直結している物件は、優位性が高く、将来にわたって価値が担保されやすいという側面があります。その点で、この物件は劣ります。

しかし、総合的に見て、現状の価格感で購入できるのであれば、投資対象の有料候補としてみても良いのではないかと思います。

当社では、過去の取引事例を踏まえて購入検討者様をサポートさせて頂いております。
ドバイ不動産にご興味があれば、是非お問い合わせください。

※１AED＝４０円で執筆