不動産レポート　Port de La Mer

今回の不動産レポートはポート ラ メールです。

ここは、ドバイ中心部のダウンタウンから、海側に位置する場所で、渋滞もあまり起きないので、中心部から車で１０分程度の場所です。

もともと、ラメールビーチはパブリックビーチがあり、そのビーチの上に、スターバックスなどのカフェや、レストランなどあって、お洒落な雰囲気の素敵な場所でした。

（現在は大規模リニューアルをするようで、レストランなどは閉鎖されています）

その場所に、大手デベロッパーのメラス社が、開発したコミュニティーです。

地形的に出島のようになっていて、本土とつなぐ部分に、戸建てのコミュニティーが広がっています。

コミュニティーの中心部は、いくつもの低層のアパートで構成されていますが、一体的な開発なので統一感があり、雰囲気はとても良いです。

海に面しているので、ヨットハーバーを囲うように、南ヨーロッパのような雰囲気のコミュニティーになっています。

遊歩道に面する、１階部分は、カフェやスーパーやレストランなどが入っていて、あまりドバイにはない、歩いて暮らす街づくりとなっています。

（夏の昼間は暑いので、人は殆ど居ないと思いますが、夜は散歩をする人が気持ちよく暮らせると思います）

エントランスは、建物ごとにあるので、あまり大きく豪華には作れないという事情は理解できるのですが、かなり質素な印象でした。

エントランスは賃貸の客付けで重要な要素なので、小さくても、壁材や床材を、石や良いタイルを用いたり、装飾をするなどしていれば、印象も違ったなと思うので残念ではありました。

ここはマイナスポイントだと思います。

部屋の内部に関しては、ドバイの一般的なつくりですが、キッチンのコンロがビルトインでないので、少しグレードが低くて古い印象になってしまいます。

建具や床材も、普通な印象なのが残念な感じです。価格を踏まえると、もう少し良いグレードで作るべきだったと思います。

プールやジムなどの共用部は、隣接する建物でシェアする形ですが、大きさも雰囲気も良いと思います。

特にプールの印象はとても良いです。

他にも大きな特徴として、住民専用のプライベートビーチがあります。

プライベートビーチを備える物件としては割安感があると思います。

しかし、多くの他の物件は目の前にプライベートビーチという状況ですが、この物件は、細い道路ですが、それを渡った先にあるという感じなので、完全に比較はできないので注意は必要です。

全体感として、ドバイ特有の高層タワーでなく、低層のコミュニティーなので供給過剰にもなりづらいし、雰囲気も他の物件と差別化できるのが良いかなと思います。

価格に関して（平均で表現・為替AED＝４０円）

１BED ROOM

AED2,200,000（8800万円）※坪単価：387万円/坪

賃料はAED135,000（540万円/年）

管理費引きの利回りは5.3％程度

２BED ROMM

AED3,700,000（1億4800万円）※坪単価：436万円/坪

賃料はAED200,000（800万円/年）

管理費引きの利回りは4.6％程度

エリア全体での平均値として、お伝えしているので、物件の位置や、眺めなどで金額は大きく変わります。

また価格は、徐々に売買価格、賃料ともに上がっている状況です。

皆さんが良く参考にされる、賃貸の広告の価格は、もっと強気な金額が書いてありますが、現状募集中の戸数も割とあるのと、レコード的には上記の価格なので、あまり強気に試算して安易に購入しない方が良いと思います。

最後に

家をでて、子供が走り回れる環境や、入居者専用のビーチもあり、似たようなコミュニティーが他に無い事も良いポイントかなと思います。

（ほかにも出島のような開発は続いていますが、ダウンタウンに近い距離感は他には無いです）

しかし、久しぶりに来て思ったのは、管理が不十分なところも散見されました。

割れたタイルがあったり、塗装の禿げがあったりと、ネガティブなポイントがあるのも気になります。

現時点で５％程度の利回りで買う事が出来るのであれば、大きなリスクを伴う投資にはならないと思うので、結論的には投資しても良いのではないかと思う物件です。