不動産レポート　Sobha Hartland 1 編

今回の不動産レポートは、SOBHA HART LAND１です

ここはドバイの中心部のダウンタウンから少し内陸側に位置する場所です。

車で１０分程度なのですが、混雑しやすい道路を通るので、通勤時は２０分から３０分の距離です。

大通りから、このコミュニティ用の通路で入ってくると、緑も多く閑静な住宅街が広がっています。

このコミュニティーの特徴として、二つの非常に人気なインターナショナルスクールがあります。

ドバイでは、学校まで親が車で送迎したり、スクールバスでの通学が基本で、歩いて通う学校は殆どありません。

しかし、このコミュニティーは、学校に隣接して住宅が広がっているので、一部の建物からは歩いて学校に通えるという特徴を持つことで、他のコミュニティーよりも優位性を持っています。

今回、ご紹介するのはこの中の、GREENSというレジデンスと、WAVES GRANDEという建物です。

GREENSはGREENS１から６に分類されていて、それぞれ正面入り口や裏口など、いくつかのエントランスを持っています。

この物件はこの地域全体の開発初期に建てられた物件ということもあり、一部屋当たりの面積が広く取られているのも特徴的です。

特にGREENS５は、目の前が学校という特徴と、使いやすく日本人にも人気のスーパーマーケットが３件もあり、生活には便利な場所です。

キッチンもビルトインタイプで統一感があり、バスルームもタイル仕上げで高級感があります。

最近は面積の関係からオープンタイプのキッチンが多いのですが、カウンターキッチンで、リビングも使いやすいサイズがちょうどよいと思います。

各エントランスも、決して豪華ではないですが、安い感じもしませんし、廊下部分の証明の明るさも良く、壁は大判のタイルになっていて、品質の良さを感じさせます。

中庭も丁寧に整備されていて、そこからアクセスするプールやジム、キッズスペースなどの雰囲気もとても良いです。

プールのデッキチェアが奇麗なのは、管理が素晴らしい証拠だと思います。

次は、WAVESグランデの紹介です。物件の１階にはナーサリーがオープンするようです。

これも子育て世代をターゲットとしている街からすると、良いポイントの一つでしょう。

この物件は、現時点では、このコミュニティーで最も新しい建物となっています。

目の前は、戸建てのコミュニティーなので、眺望も素晴らしいですし、将来も建物が建つことが無いのも良い特徴です。

写真左側に砂漠の道のような場所がありますが、ここは来年には、人口の海、クリスタルラグーンになります。

とても長い人工のラグーンで、もちろんビーチもあり泳げますし、船で、奥に建設されている、メイダンショッピングモールにもアクセスできるようになるようです。

反対側の眺めの部屋をご紹介します。

こちらは奥にメイダンゴルフ場が見えますし、ラグーンが完成されるともっと眺めがよくなるでしょう。

中庭やキッズスペースの雰囲気も良いですし、バーベキューエリアもあります。

ラグーンができると、プールからの眺望も更に良くなると思いますし、ジムからの眺めも素晴らしいものになるでしょう。

価格に関して
（平均で表現・為替AED＝４０円）

GREENS（１BED）

AED1,400,000（5600万円）※坪単価：231万円/坪

賃料はAED95,000（380万円/年）

管理費引きの利回りは5.5％程度

GREENS（２BED）

AED2,400,000（9600万円）※坪単価：262万円/坪

賃料はAED145,000（580万円/年）

管理費引きの利回りは6.0％程度

Waves Grande（１BED）

AED1,700,000（6800万円）※坪単価：264万円/坪

賃料はAED110,000（440万円/年）

管理費引きの利回りは5.4％程度

Waves Grande（２BED）

AED2,750,000（1億1000万円）※坪単価：300万円/坪

賃料はAED158,000（632万円/年）

管理費引きの利回りは4.8％程度

価格は、どちらも徐々に売買価格、賃料ともに上がっている状況です。

Waves Grandeは引き渡しされたばかりなので、一斉に賃貸が開始されているので賃料が低めに反映されていると思います。

学校に近い、GREENSも良いし、クリスタルラグーンが出来上がると、価値もさらに高まるWaves Grande両方とも、投資には向いているのかなと思います。

最後に

このコミュニティーにも、多数のレジデンスがありますが、僕が良いなと思うのは、現時点では、紹介した二つの建物と、One Park Avenueの３つのビルのみです。

コミュニティー全体がお勧めというわけではなく、本当に限定的な物件のみ、投資しても良いんじゃないかなと思っています。

特に、このコミュニティーは、隣接してAZIZIというデベロッパーが、大量の供給をしていますので、誤った物件を買うと、供給過剰に巻き込まれるんじゃないかなと思っています。

（AZIZIは品質が良くないので、直接比較されることはないと思いますが）

また、今、オフプランでSOBHAが販売している、SOBHA HARTLAND2がありますが、私はネガティブに見ています。

立地がここよりも更に内陸です。

ラッシュ時でなければ、車で５分の差もないと思いますが、ラッシュ時は２０分以上の差が出てもおかしくない渋滞です。

更に、そこまで行くと、エマール社が開発している、クリークハーバーのプロジェクトと近くなってきて、供給過剰に巻き込まれる可能性もあります。

ご紹介している同じSOBHAだから、買っても大丈夫とか、同じコミュニティだから大丈夫ではなく、本当に価値があると思える物件に投資してください。